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购房知识之容积率与绿化率

  • 小编:房小蜜  来源:嘉鱼房网  点击:751
  • 2018-07-11 08:48:36
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       买房子的时候我们经常会听到置业顾问跟我们讲解到小区的绿化率、容积率等问题。绿化率网友也许多少还会有点了解,但是容积率是什么呢?绿化率当然是越高越好,容积率是不是也是越高越好呢?本期小编精心为大家挑选了关于容积率与绿化的一些知识,这些知识是大家以后置业时所必须要了解的一些知识,快来看看吧!


   容 积 率   

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定义:

  容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。

计算公式:

  容积率=总建筑面积÷土地面积

  上面这个公式的出处有:北京市规划委员会 容积率关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔2006〕851号,2006年7月10日)

  但在工业上,根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》,

  容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积

  当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。

  容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。

  绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

相关规定

  容积率一般是由政府规定的。

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  现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为

  独立别墅为0.2~0.5;

  联排别墅为0.4~0.7;

  6层以下多层住宅为0.8~1.2;

  11层小高层住宅为1.5~2.0;

  18层高层住宅为1.8~2.5;

  19层以上住宅为2.4~4.5;

  住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。

  并根据不同城市的特点有所差别。

建筑特点

  (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

  (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

  (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

  房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

  楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

  因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

  容积率存在客观上的合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的合理值。

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  绿 化 率  

定义:

  绿化率是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

  项目规划建设用地范围内的绿化面积[1]与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率, 绿地率是指小区用地范围内各 绿化率类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等,其计算要比绿化率严格很多。


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计算公式:

  绿地率=绿地面积/土地面积

  绿地率通常以下限控制:并不是长草的地方都可以算做绿地率,距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不计入绿地面积。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

  绿化率是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

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